13|06|2012

CEDH: loyers plafonnés et équilibre des intérêts

Les requérants sont six ressortissants norvégiens, propriétaires de parcelles de terrains sises en Norvège et données à bail, en tant que résidences principales ou secondaires, pour des durées de 40 à 99 ans.
En 2004, les modifications d’une loi sur les baux fonciers accordèrent à tous les locataires dont les baux de résidence principale ou secondaire avaient expiré le droit d’en demander la prolongation aux mêmes conditions que précédemment et sans limitation de durée.
Dans une autre affaire, la Cour suprême avait jugé cette loi compatible avec la Constitution et non contraire à la Convention puisqu’elle servait l’intérêt général en protégeant le droit au logement.
La position des parties se rejoint sur le constat que la loi a constitué une ingérence dans le droit des requérants au respect de leurs biens mais est opposée sur les points de savoir si l’ingérence litigieuse poursuit un but légitime et si elle est proportionnée à ce but.
La Cour observe que le but consistant à protéger les intérêts des locataires disposant de peu de moyens financiers est légitime au regard de la Convention.
Concernant la proportionnalité de la mesure, la Cour note que, du point du vue des bailleurs, le bail foncier en résultant ne correspond pas à la réalité du marché, étant donné que les prix de l’immobilier ont énormément augmenté depuis les années 80. De leur côté, les locataires ont fortement intérêt à conserver les mêmes conditions contractuelles après l’expiration de leur bail. Il y a donc là deux intérêts divergents, difficiles à concilier, et les questions qu’a eu à trancher le législateur norvégien étaient particulièrement complexes.
La Cour est frappée par le fait qu’il n’a pas été procédé à une étude spécifique de la question de savoir si la modification de l’article 33, qui régit la prolongation du type de bail foncier en cause dans le cas des requérants, respectait un juste équilibre entre les intérêts respectifs des bailleurs et des locataires. De fait, dans le cadre des différents baux tels qu’ils ont été prolongés en vertu de l’article 33 de la loi sur les baux fonciers, les requérants ont perçu des loyers particulièrement bas, correspondant à moins de 0,25 % de la valeur marchande de leurs terres.
Par ailleurs, le locataire est libre de céder son bail à des tiers avec l’habitation s’y rattachant : en pareil cas, c’est à lui seul que profiterait toute augmentation de la valeur du terrain. Au contraire, un bailleur qui choisirait de vendre à un tiers sa créance sur le locataire ne bénéficierait pas de l’augmentation de la valeur du terrain, le loyer restant plafonné indéfiniment.
la Cour conclut qu’il a été imposé une charge financière et sociale exclusivement aux bailleurs. Il n’a donc pas été ménagé un juste équilibre entre les intérêts de la communauté et le droit des requérants au respect de leurs biens.
Partant, il y a eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1.
La Cour dit aussi, en vertu de l’article 46 (exécution de l’arrêt) que la Norvège doit mettre en place dans son ordre juridique interne un mécanisme garantissant le respect d’un juste équilibre entre l’intérêt particulier des bailleurs et l’intérêt général de la communauté.


Décision